نکاتی اساسی در ساخت و ساز و مشارکت در ساخت

     نکاتی اساسی در ساخت و ساز و مشارکت در ساخت

 

                                                                             

 

مالک زمین و سرمایه‌گذار، هر دو بابت این مشارکت می‌توانند در معرض برخی آسیب‌های حقوقی قرار داشته باشند. شاید یکی از مهمترین نگرانی‌ها، عدم شناخت مالک زمین نسبت به تعهد سرمایه‌گذار برای ساخت صحیح و اتمام  به موقع پروژه باشد. بنابراین لازم است که قراردادی شفاف و قانونی بین طرفین امضا شود تا تصمیم به مشارکت، پشیمانی به همراه نداشته باشد.

1- اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.

2- تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند، محله، سازنده و ... بسیار متفاوت و متغیر است. این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق می شود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است. اگرچه در واقع هر دو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود.
.برای قرارداد های مشارکت در ساخت، ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.

3- پس از اتمام سقف، ستون و دیوارچینی حتما فی مابین شریک، سازنده و مالک، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم، کیفیت و زمان فروش واحدهای متعلق به خود تنظیم شود.

4- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.

5- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

6- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تاخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

7- کیفیت ساخت آپارتمان های متعلق به مالک و شریک سازنده یکسان و برابر باشد.

8- برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده شود.

9- توصیه می شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام، معتبر و باتجربه شریک شود.

10- به جای فسخ واِقاله قرارداد مشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ و اقاله قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب و یا گودبرداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.

11- برای انتخاب نقشه معماری و ... حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.

12- اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.

13- در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.

14- حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت و اجراء در ضمن قرارداد رعایت و توجه شود.

15- مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.

16- حتماً آزمایش خاک از شریک سازنده مطالبه شود.

17- مسئولیت پاسخگویی به هرگونه دعوی حقوقی و کیفری و سایر ادعاها به عهده شریک سازنده گذاشته شود.

18- قبل امضاء قرارداد مشارکت راجع به کم و کیف اجرای تعهدات و قول و قرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.

19- موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیرمترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.

20- برای اجرای تعهدات شریک سازنده، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.

21- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و ... می باشد.

22- واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش و اجاره صریحاً مشخص شود.

23- کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب و ایرادی باید همراه باشد.

24- پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز، به مالک تحویل شود و از وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت های متخصص گواهی، تائیدنامه اخذ و یک نسخه به مالک تحویل شود.

25- قبل از فک رهن ملک توسط مالک، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.

 

 

26- تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید.

27- تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.

28- در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمایید.

29- تعیین تکلیف هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و ... مشخص شود.

30- تنظیم جدول گانت چارت (سی .پی .ام) cpm فراموش نشود.

31- هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی، مالیات، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب، برق، گاز و ... مشخصاً و صراحتاً توافق شود.

32- از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با شخصیت های حقوقی اجتناب شود.

33- مسئولیت و هزینه های نحوه تنظیم سند و صورت جلسه تفکیکی و ... دقیقاً مشخص شود.

34- قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.

35- محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت و همچنین کیفیت وکالت نامه به نام شریک سازنده توافق شود.

36- اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق  لازم صورت پذیرد.

37- تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است. مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوش نام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح می دهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمان هایی که آرشیتکت می سازد بسیار گران تر از سازه های بنّایی است.

38- در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.

39- ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد.

40- تقسیم نامه بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک.

41- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.

42- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی صورت پذیرد.

43- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

44- کیفیت سازه ها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.

45- برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی الطرفین تعیین شود. 

 

 

نویسنده : محمد محمدی شاه وردی

 

دانلود مقاله